Nya K3-regler för bostadsrättsföreningar 2026, vad betyder det egentligen?

Från och med räkenskapsår som inleds 2026 ska alla bostadsrättsföreningar i Sverige gå över till K3-regelverket. Det innebär slutet för K2 som standardval för de flesta BRF:er – och det ställer helt nya krav på hur föreningens ekonomi redovisas och planeras.

För många styrelser känns detta som ännu en byråkratisk förändring. Men i grunden handlar det om transparens, långsiktighet och ett tydligare skydd för de boende.

Varför tvingas BRF:er in i K3?

Bakgrunden är kritik mot hur bostadsrättsföreningars ekonomi har redovisats historiskt. Med K2 har många föreningar kunnat använda schablonmässiga, ganska låga avskrivningar och korta underhållsplaner. Resultatet: årsredovisningar som inte alltid speglar de verkliga framtida kostnaderna för tak, fasader, stammar och andra tunga åtgärder. Lagstiftaren vill därför öka jämförbarheten mellan föreningar, ge spekulanter en mer rättvisande bild av ekonomin och minska risken att avgifterna chockhöjs när större underhåll inte längre går att skjuta på. Övergången till K3 innebär framför allt tre saker:

Komponentavskrivning av byggnaden. Huset ska delas upp i olika komponenter – till exempel tak, fasad, hissar, fönster – som skrivs av var för sig utifrån sin tekniska livslängd. Det gör att de årliga avskrivningarna normalt blir högre än med K2, där man ofta haft en enda schablon för hela byggnaden.

Långsiktig underhållsplan – ofta 50 år. Föreningen behöver en genomarbetad underhållsplan, vanligtvis på 50 år, där större åtgärder tidssätts och kostnadsbedöms. Den här planen ska hänga ihop med både budget, årsredovisning och avgiftsnivå.

Stramare syn på schabloner. K3 tillåter inte samma typ av ”rundade” avskrivningar som K2. Det blir svårare att dölja framtida kostnader bakom låga avskrivningar. Det gör resultatet mer volatilt – men också mer ärligt.

Påverkas avgifterna och styrelsens arbete?

Det korta svaret: i många föreningar, ja. När avskrivningarna ökar och underhållsplanen blir tydligare syns det i siffrorna hur mycket som faktiskt behöver läggas undan varje år. Flera bedömare varnar för att särskilt nyare föreningar med låga avgifter och svag planering kan behöva höja avgifterna rejält.
Samtidigt kan förändringen gynna välskötta föreningar. Föreningar som redan idag har realistiska avgifter och en bra underhållsplan kommer bara få sina styrkor tydligare på papperet. Köpare kan lättare skilja mellan ekonomiskt sunda föreningar och de som levt på för låga avgifter.

K3 kräver mer detaljerad anläggningsregister och komponentindelning, tätare dialog mellan styrelse, ekonom/ redovisningskonsult och teknisk förvaltare och bättre koppling mellan budget, prognoser och underhållsplan. För mindre föreningar kan det kännas som ett stort steg. Samtidigt skapar det en struktur som gör det enklare att fatta rätt beslut på sikt – särskilt när styrelsen byts ut över tid.

Vad bör en BRF-styrelse göra?

Inför övergången till K3 bör styrelsen se över underhållsplanen – finns en uppdaterad plan på 30–50 år, annars behöver en teknisk genomgång prioriteras. Ta in stöd från redovisningskunnig och prata med föreningens revisor eller redovisningsbyrå om vad K3 innebär just för er, till exempel kring komponentindelning, avskrivningar och jämförelsesiffror. Simulera effekten på avgifterna genom att räkna på hur resultatet ser ut under K3 jämfört med dagens modell och gör eventuella avgiftshöjningar stegvis snarare än i panik 2027. Informera medlemmarna i god tid och förklara att det här inte bara är ”mer papper” utan en förändring som ska skydda dem mot obehagliga överraskningar längre fram. Se också över lån och buffertar, eftersom banker kommer titta extra noga på föreningens K3-siffror – en tydlig plan och rimliga avgifter väger oftast tyngre än att visa ett konstlat plusresultat.

Mer jobb nu, mindre risk sen

De nya K3-reglerna från 2026 innebär mer administration och sannolikt högre avskrivningar för många bostadsrättsföreningar. På kort sikt kan det leda till höjda avgifter och tuffare diskussioner i styrelserummet. Men på längre sikt är syftet tydligt:

• bättre transparens
• mer hållbara avgifter
• starkare skydd för både boende och spekulanter

En styrelse som tagit K3-omställningen på allvar under 2025 kan faktiskt använda förändringen som ett styrkebesked: ”Vi har koll på ekonomin, vi har en plan”.

TEXT
Reception™
info@receptionredovisning.se

Reception™ bloggar om allt från marknadsföring, företagande & entreprenörskap till finans & redovisning. Vi erbjuder företags- och skatterådgivning samt tjänster inom digitalisering. Vi föremedlar även verktyg för automation. Besök oss på www.receptionredovisning.se.